Μια νέα ρύθμιση για κατ’ εξαίρεση δόμηση σε εγκαταλελειμμένα χωριά προκαλεί αντιδράσεις. Τι προβλέπει και πού θα μπορούσε να εφαρμοστεί
του Γιώργου Λιάλιου από την Καθημερινή
Ένα αναπτυξιακό σχέδιο για την αναζωογόνηση της νησιωτικής υπαίθρου ή ένα καλοκαιρινό δώρο στην κτηματαγορά; Σχέδιο νόμου του υπουργείου Περιβάλλοντος, που κατατέθηκε πριν από λίγες ημέρες στη Βουλή διευρύνει μια παλιά, ανενεργό ρύθμιση για τη δυνατότητα πολεοδόμησης –με προνομιακούς όρους– εγκαταλελειμμένων οικισμών και την επέκτασή τους.
Προβλέπει δε ότι αυτό θα μπορεί να ισχύσει και στη νησιωτική Ελλάδα, επικαλούμενο την εγκατάλειψη της περιφέρειας. Το σχέδιο έχει συναντήσει σημαντικές αντιδράσεις από επιστημονικούς φορείς, που υποστηρίζουν ότι εξυπηρετεί την περαιτέρω οικοδόμηση των ευαίσθητων νησιωτικών περιοχών, αντιμετωπίζοντας την ύπαιθρο μόνο ως επενδυτικό προορισμό.
Οι σχετικές ρυθμίσεις περιλαμβάνονται σε σχέδιο νόμου για την ΕΥΔΑΠ και την ΕΥΑΘ. Το σχέδιο δόθηκε σε σύντομη διαβούλευση πριν από δέκα ημέρες και στα μέσα της προηγούμενης εβδομάδας κατατέθηκε στη Βουλή. Η δυνατότητα «αναβίωσης» (δηλαδή ανοικοδόμησης) εγκαταλελειμμένων οικισμών προβλέφθηκε για πρώτη φορά στον λεγόμενο «δασοκτόνο» νόμο (4280/2014), αλλά παρέμεινε έως τώρα ανενεργός. Η ρύθμιση προέβλεπε ότι αν ένας φορέας είχε την ιδιοκτησία ενός τέτοιου χωριού, μπορούσε να υποβάλει ένα σχέδιο ιδιωτικής πολεοδόμησης για την αναβίωσή του.
Κατοικίες και ξενοδοχεία – Η δυνατότητα «αναβίωσης» οικισμών, η οποία παρείχετο μόνο για την ηπειρωτική Ελλάδα, την Κρήτη, τη Ρόδο και την Εύβοια, τώρα επεκτείνεται σε όλη τη νησιωτική χώρα. Τι θα μπορεί να γίνει μέσα στα χωριά αυτά; Από κατοικίες και καταστήματα έως ξενοδοχεία.
Η ρύθμιση αφορά οικισμούς που έχουν χαρακτηριστεί εγκαταλελειμμένοι (με μηδενικό πληθυσμό στην απογραφή του 1981 και στην τελευταία απογραφή) ή φθίνοντες (με πληθυσμό κάτω των 150 κατοίκων και ρυθμό μεταβολής έως 5%). Η αρχική ρύθμιση προέβλεπε τον τρόπο με τον οποίο αυτά τα χωριά μπορούν να πολεοδομηθούν και να ξαναχτιστούν (λ.χ. δημιουργία υποδομών, κοινόχρηστων χώρων κ.λπ.). Επίσης επέτρεπε να επεκταθούν σε γειτονική έκταση, φθάνοντας συνολικά τα 100 στρέμματα.
Με τη νέα ρύθμιση, η δυνατότητα «αναβίωσης» οικισμών, η οποία παρείχετο μόνο για την ηπειρωτική Ελλάδα, την Κρήτη, τη Ρόδο και την Εύβοια, επεκτείνεται σε όλη τη νησιωτική χώρα. Η πολεοδόμηση της έκτασης θα μπορεί να γίνει με «ειδικό πολεοδομικό σχέδιο», ένα a la carte πλαίσιο που τροποποιεί όρους δόμησης και υφιστάμενο σχεδιασμό για να εξυπηρετήσει μια επένδυση. Περαιτέρω, το επενδυτικό σχέδιο θα μπορεί να φτάνει τα 200 στρέμματα, περιλαμβάνοντας πολεοδομημένες εκτάσεις αλλά και αγροτικές ή άλλες ζώνες.
Τι θα μπορεί να γίνει μέσα στα χωριά αυτά; Ουσιαστικά τα πάντα: από κατοικίες και εμπορικά καταστήματα, έως ξενοδοχεία και κάθε είδους τουριστικές υποδομές. Μάλιστα η ρύθμιση περιλαμβάνει και μια σύνδεση με τους οικοδομικούς συνεταιρισμούς, δίνοντάς τους τη δυνατότητα να ολοκληρώσουν τη διαδικασία έγκρισης σκοπιμότητας όταν στόχος τους είναι η πολεοδόμηση μιας τέτοιας έκτασης, τουλάχιστον 40 στρεμμάτων. Η ρύθμιση θα τροποποιήσει για δεύτερη φορά τον κώδικα πολεοδομίας, που εγκρίθηκε μόλις πριν από ένα μήνα. Τα τελευταία χρόνια μόνο μία πρόταση «αναβίωσης» έχει κατατεθεί στη δημόσια σφαίρα, από τη συμβουλευτική εταιρεία Deloitte για τον οικισμό του παλαιού χωριού της Χάλκης.
Εγκατάλειψη της υπαίθρου
Απαντώντας στην «Κ», το υπουργείο Περιβάλλοντος υποστηρίζει ότι η ρύθμιση επανήλθε στη συζήτηση με αφορμή την ολοκλήρωση των τοπικών πολεοδομικών σχεδίων. Μάλιστα την Τετάρτη το υπουργείο παρείχε άτυπη ενημέρωση, υποστηρίζοντας ότι σκοπός της ρύθμισης είναι να αντιμετωπίσει τη δημογραφική συρρίκνωση και την εγκατάλειψη της ελληνικής υπαίθρου, να τονώσει την τοπική οικονομία, να στηρίξει τη συγκράτηση και προσέλκυση πληθυσμού και να ενισχύσει την περιφερειακή ανάπτυξη μέσω οργανωμένου πολεοδομικού σχεδιασμού, που διασφαλίζει τόσο την προστασία του φυσικού και πολιτιστικού περιβάλλοντος όσο και τη μακροχρόνια βιωσιμότητα των οικισμών. Στην αιτιολογική έκθεση αναφέρεται ότι το σχέδιο αυτό θα οδηγήσει και σε τόνωση του δημογραφικού (δηλαδή η κατοίκηση σε αυτά τα νέα χωριά θα είναι τόσο υψηλής ποιότηταος, που θα αυξήσει τις γεννήσεις), απαντώντας σε ένα «υπαρκτό εθνικό πρόβλημα».
Για τον τουρισμό – «Η επέκταση αυτού του πολεοδομικού εργαλείου σε όλα τα μικρά νησιά καταδεικνύει ότι ο πραγματικός στόχος είναι η εξυπηρέτηση της τουριστικής ανάπτυξης και της παραθεριστικής κατοικίας», σημειώνει ο Λουκάς
Τριάντης, επίκουρος καθηγητής στο ΑΠΘ.
Το σχέδιο δέχθηκε εξαρχής ισχυρή επιστημονική κριτική, η οποία δεν διέγνωσε τις καλές προθέσεις του υπουργείου Περιβάλλοντος. «Εκτιμώ ότι οι διατάξεις αυτές πρέπει να αποσυρθούν», λέει ο πρόεδρος του Συλλόγου Πολεοδόμων Χωροτακτών (ΣΕΠΟΧ), επίκουρος καθηγητής στο ΑΠΘ Λουκάς Τριάντης. «Το ΥΠΕΝ εργαλειοποιεί το δημογραφικό ζήτημα, προκειμένου να ευνοήσει με προνομιακούς όρους επενδύσεις μεγάλης κλίμακας, είτε εγχώριες είτε ξένες, από συνεταιρισμούς και ιδιωτικούς φορείς. Παράλληλα, επαναφέρει ένα ειδικό εργαλείο κατ’ εξαίρεσιν χωρικού σχεδιασμού που είχε εισαχθεί εν μέσω της οικονομικής κρίσης (με τον νόμο που είχε χαρακτηριστεί «δασοκτόνος») και διευρύνει το πεδίο εφαρμογής του, προχωρώντας σε σημαντικές τροποποιήσεις του Κώδικα Χωροταξίας και Πολεοδομίας μόλις ένα μήνα μετά τη θεσμοθέτησή του. Η επέκταση της χρήσης του πολεοδομικού αυτού εργαλείου σε όλα τα μικρά κατοικημένα νησιά, με την επίφαση της αναβίωσης εγκαταλελειμμένων οικισμών, καταδεικνύει ότι ο πραγματικός στόχος δεν είναι άλλος από την εξυπηρέτηση της τουριστικής ανάπτυξης και της παραθεριστικής κατοικίας. Η πολιτική αυτή συμπληρώνει τις πρόσφατες νομοθετικές πρωτοβουλίες του ΥΠΕΝ για την οριοθέτηση των οικισμών και την προώθηση της οργανωμένης δόμησης εντός των προστατευόμενων περιοχών του δικτύου Natura 2000».
Σύμφωνα με τον κ. Τριάντη, οι ρυθμίσεις αυτές δεν θα έχουν θετικό αποτύπωμα στις νησιωτικές κοινωνίες. «Αντί η πολιτεία να προωθήσει πολιτικές ενδογενούς και βιώσιμης ανάπτυξης, να ενισχύσει τους οικισμούς εντός των υφιστάμενων ορίων τους, καθώς και τον πρωτογενή τομέα και τη μεταποίηση, αντιμετωπίζει την ύπαιθρο ως ένα ακόμη πεδίο κερδοσκοπίας για την κτηματαγορά και τον τουρισμό».
Την ίδια άποψη έχει και ο Νίκος Μπελαβίλας, καθηγητής του ΕΜΠ και διευθυντής του Εργαστηρίου Αστικού Σχεδιασμού. «Ενα άχρωμο κείμενο, με τίτλο που παραπέμπει στην παροχή κινήτρων για την αναβίωση ερειπωμένων οικισμών, κρύφτηκε στο Β΄ Μέρος ενός άσχετου νομοσχεδίου της ΕΥΔΑΠ μετά μια σύντομη διαβούλευση. Πίσω από τον τίτλο, η πραγματικότητα σοκάρει: πρόκειται για μια οριζόντια πολεοδόμηση ολόκληρης της «εκτός σχεδίου» επικράτειας. Η κεντρική ιδέα; Δίπλα σε ένα συρρικνούμενο χωριό στήνεται ένας νέος, ιδιωτικός οικισμός, έκτασης έως 200 στρεμμάτων».
Τα «διαμάντια» της χώρας
Ο κ. Μπελαβίλας εκτιμά ότι όσοι θα μπορούσαν να ωφεληθούν από τη ρύθμιση είναι πολλοί. «Ψάχνοντας το γεωγραφικό εύρος της ρύθμισης, διαπιστώνει κανείς ότι καλύπτει τα διαμάντια του στέμματος της χώρας: τις μικροκοινότητες σε βουνά, δάση, νησιά και νησίδες, που αποτελούν περισσότερο από το 27% των νησιωτικών και ορεινών οικισμών της χώρας, είτε είναι παραδοσιακοί είτε όχι, οι οποίοι σχεδόν όλοι είναι προϋφιστάμενοι του 1923 και βρίσκονται σε περιοχές με περιορισμένη ή ακόμη και μηδενική ανθρωπογενή επιβάρυνση.
Ενδεικτικά εμπίπτουν στις κατηγορίες αυτές η Βάθια και το Πόρτο Κάγιο στη Μάνη, η Χρυσοπηγή και το Κάστρο στη Σίφνο, ολόκληρη η Δονούσα, ο Μυλοπόταμος και ο Αβλέμονας στα Κύθηρα, χωριά του Ζαγορίου όπως το Βραδέτο, το Καπέσοβο, οι Νεγάδες, 21 οικισμοί της Σαντορίνης, η πλειονότητα των χωριών Αγράφων και της Ευρυτανίας, των Σφακίων και του Αποκόρωνα, η Σαμιοπούλα και η Πολύαιγος, οι περισσότερες νησίδες των Επτανήσων. Προκαλεί ίλιγγο, τελικά, ο κατάλογος των περίπου 7.500 (!) χιλιάδων οικισμών που σύμφωνα με τις επίσημες απογραφές ανήκουν σε αυτήν την κατηγορία υψηλού επενδυτικού ενδιαφέροντος και που αποτελούν αντικείμενο αυτής της “ιδέας”. Είναι όλη η Ελλάδα».
«Ενώ σκοπός υποτίθεται ότι είναι η αποκατάσταση των οικισμών αυτών, ο σκοπός δεν επιδιώκεται με αναβίωσή τους ή/και εξασφάλιση της επιβίωσής τους, αλλά με… προώθηση δόμησης εκτός σχεδίου», εκτιμά η Μπέτυ Χατζηνικολάου, πρόεδρος του συμβουλίου θεσμικού πλαισίου της Ελληνικής Εταιρείας Περιβάλλοντος και Πολιτισμού (ΕΛΛΕΤ) και πρώην πρόεδρος του ΕΟΤ. «Το ΥΠΕΝ επιλέγει την πολεοδόμηση όμορης έκτασης 50-150 στρ. με φορέα συνεταιρισμό ή ιδιώτη επενδυτή. Πρόκειται για μικρά ΕΣΧΑΣΕ (σ.σ.: στρατηγικά σχέδια ανάπτυξης), όμορα οικισμών, πάντα όμως εκτός σχεδίου, που προφανώς λόγω της ιδιωτικής πολεοδόμησης θα έχουν την κύρια χρήση που επιλέγει ο ιδιώτης, κυρίως τουριστική ή οικιστική, δηλαδή β΄ κατοικία για πώληση ή μίσθωση. Καταλήγουμε έτσι και πάλι στην “ανάπτυξη” διά του real estate! Δεν μπορεί κανείς παρά να αναρωτηθεί: Ποιος είναι ο ρόλος των ΤΠΣ/ΕΠΣ που ήδη “τρέχουν” με πόρους του ΤΑΑ;».
Η κ. Χατζηνικολάου σημειώνει ότι άλλη ρύθμιση για τους εγκαταλελειμμένους οικισμούς βρίσκεται στο υπό έγκριση χωροταξικό του τουρισμού. «Το περίεργο είναι ότι, την ίδια περίοδο διαβούλευσης του νομοσχεδίου αυτού, βρίσκεται στο Εθνικό Συμβούλιο Χωροταξίας για γνωμοδότηση το Ειδικό Χωροταξικό Πλαίσιο του Τουρισμού, που προτείνει, έστω, την εισαγωγή της έννοιας του «σποραδικού ξενοδοχείου» στην ελληνική τουριστική νομοθεσία, με αφετηρία την πρόβλεψη για δυνατότητα δημιουργίας ξενοδοχείων κλασικού τύπου ή σύνθετων τουριστικών καταλυμάτων και εντός εγκαταλελειμμένων οικισμών προ του 1923 ή κάτω των 2.000 κατοίκων, σε συνδυασμό με την ανάπλαση τμήματος ή και του συνόλου του οικισμού. Αυτό θα μπορούσε να είναι μια μορφή αναβίωσης χωρίς διασπορά της δόμησης εκτός σχεδίου, δεδομένου μάλιστα ότι η χρήση είναι η ίδια, δηλαδή τουριστική και οικιστική – real estate».
«Οι διατάξεις δεν διευρύνουν τη δυνατότητα δόμησης· τη ρυθμίζουν μέσα από οργανωμένη και επιστημονικά τεκμηριωμένη πολεοδόμηση, μέσω ολοκληρωμένου πολεοδομικού σχεδιασμού και αυστηρών περιβαλλοντικών και θεσμικών εγγυήσεων», υποστηρίζει από την πλευρά του το υπουργείο Περιβάλλοντος.
